La decisión de adquirir una casa (legalmente conocido como una compraventa de inmueble), es una decisión importante. Sin duda, es uno de los eventos que pueden marcar el inicio de una nueva etapa individual o familiar, como también puede ser el camino de consolidación de una capitalización personal.
Es en esta operación donde no pueden ocurrir errores. Y esto lo saben bien corredores de propiedades como bancos que operan créditos hipotecarios para sus clientes.
El cómo proceder y qué trámites necesitas realizar si estás pensando en comprar una casa, departamento o cualquier bien raíz, es una pregunta muy común entre quienes no tienen la experiencia suficiente realizando estas operaciones. La siguiente guía te entregará toda la información que necesitas saber sobre la compraventa: cuáles son sus requisitos, cómo se calcula el IVA y otras materias esenciales que debes considerar en un momento tan importante como este.
1.Formalidades para comprar un inmueble
Sin duda comprar un bien raíz o inmueble, es uno de los pasos más importantes en la vida de una persona. Es por esto que la compraventa de inmuebles debe cumplir con una serie de formalidades en Chile.
1.1. ¿Cuales son los pasos para comprar un inmueble en Chile?
Si deseas comprar una propiedad en Chile, debes cumplir con estos dos pasos:
- Celebrar un contrato de compraventa con el vendedor.
- Inscribir el contrato de compraventa.
1.2. ¿Cómo se realizan estos trámites?
Se realiza a través de un contrato con el vendedor. Este contrato es solemne y se concreta al ser otorgado por escritura pública. El contrato debe ser firmado ante un notario público, quien archivará el contrato en un registro denominado “protocolo”.
Una vez hecho esto, se entregarán copias del contrato debidamente autorizadas para efectuar las inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces y contar con un antecedente o prueba de la venta.
1.3. ¿Que debo hacer con las copias?
Una vez que tengas las copias autorizadas, tú o un representante legítimo deberán ir al Conservador de Bienes Raíces e inscribir el título. Es decir, inscribir el contrato de compraventa del bien raíz otorgado por escritura pública.
La inscripción de la escritura pública en el Conservador de Bienes Raíces es el modo a través del cual se adquiere el dominio. Si la inscripción no se realiza, la persona que celebró el contrato de compraventa ante notario no será considerada dueña de dicho bien.
1.4. ¿Dónde puedo revisar el reavalúo de mis bienes raíces?
Cada Municipalidad se encuentra obligada a publicar los reavalúos de los bienes raíces de su comuna, el SII ya publicó los resultados de este año. Para revisarlos puedes seguir el siguiente enlace: Reavalúo vigentes.
Además, el SII también ha puesto a disposición de los contribuyentes la app e-Reavalúo, disponible para todo tipo de dispositivos móviles, donde podrán encontrar toda la información asociada a los nuevos avalúos de los bienes raíces no agrícolas.
1.5. ¿Qué pasa al comprar un inmueble por adherencia?
Si compras un inmueble de este tipo no es necesario que lo inscribas. Así por ejemplo, si compras una casa, adquiere la calidad de mueble y estos se compran de manera consensual. Al adquirir un inmueble por adherencia, estás adquiriendo un inmueble por naturaleza.
1.6. ¿Qué es el alzamiento de hipotecas?
Generalmente la forma más sencilla de obtener un préstamo es mediante una hipoteca. Una vez que has terminado de pagar el préstamo, debes realizar un trámite conocido como alzamiento de hipoteca.
El alzamiento de hipoteca es un documento que suspende la garantía que tiene el banco sobre tu casa. En el siguiente artículo te explicaremos qué es el alzamiento de hipoteca y qué tienes que saber al respecto.
1.7. ¿Qué es una expropiación?
La expropiación es un acto del Estado, por medio del cual priva a una persona de su dominio sobre determinado bien (por ejemplo, un terreno) y lo adquiere para si mismo. La expropiación sólo se realiza por razones de utilidad y necesidad pública y la persona que fue expropiada siempre tiene derecho a una indemnización.
Las expropiaciones son permitidas por una ley especial. El procedimiento de expropiación lo puede ejecutar el Ministerio de Obras Públicas (MOP), el Ministerio de la Vivienda y Urbanismo (MINVU) o la Municipalidad.
2.¿Cómo comprar una vivienda usada?
El siguiente artículo contiene lo más relevante sobre la venta de casas usadas. En los siguientes puntos encontrarás información sobre los pasos a seguir para efectuar la compra, los documentos que vas a necesitar, y en qué consiste, entre otras cosas, el subsidio de vivienda usada.
2.1. ¿Qué es lo primero que debo hacer al comprar una casa usada?
Al momento en que se efectúa la venta de la casa, es crucial que tú, como comprador, revises los títulos en la inscripción del conservador de bienes raíces, así podrás asegurarte de que dicha casa no está sujeta a hipotecas ni a cualquier otro tipo de gravamen.
2.2. ¿Cómo me hago dueño de la vivienda al comprar una casa usada?
Para esto, primero debes realizar el contrato de compraventa por escritura pública. Luego, debes inscribir la vivienda en el Conservador de Bienes Raíces respectivo. Una vez completado estos dos pasos, eres dueño de la casa en virtud de la venta.
2.3. ¿En qué casos es crucial el estudio de títulos de una casa?
El estudio de títulos de una casa es fundamental en la compra de casas usadas. Respecto a esto, debes tener especial cuidado y pesquisar si la casa está sujeta a hipotecas, tiene deudas pendientes, etc.
Por el contrario, en el caso de tratarse de la venta de una casa nueva, lo más probable es que el estudio de títulos de dicho inmueble ya haya sido realizado.
2.4. ¿Es necesaria la firma del cónyuge para la venta de la casa?
Si el vendedor no está casado bajo régimen de sociedad conyugal, no es necesaria la autorización del cónyuge. Sin embargo, si el vendedor está sujeto a dicho régimen, sí requerirá la autorización de su cónyuge.
En el caso de que el vendedor que realice la venta se encuentre bajo el régimen de sociedad conyugal y no cuenta con la autorización de su cónyuge, la venta será considerada nula y sin efecto.
2.5. ¿En qué consiste el subsidio de vivienda usada?
El subsidio de vivienda usada es el aporte en dinero o especie destinado a la compra de una vivienda usada.
De acuerdo a lo anterior, los requisitos para postular al subsidio son los siguientes:
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Tener al menos dieciocho años de edad.
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Tener la cédula de identidad vigente.
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En el caso de los extranjeros, contar con el certificado de permanencia definitiva.
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Contar con el ahorro mínimo exigido por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
3.Compra en verde
¿Pretendes comprar una vivienda en verde? Acá encontrarás los pasos que tienes que seguir y las precauciones que debes tener al efectuar una compra en verde.
3.1. ¿Qué es una compra en verde?
La compra en verde de una vivienda es la compra de un inmueble que está en proceso de construcción o bien, que se proyecta construir.
3.2. ¿Qué beneficios tiene la compra en verde?
La compra en verde trae los siguientes beneficios:
- Descuentos por el valor final de la vivienda.
- Elección de las mejores viviendas en términos de ubicación.
- Elección de vivienda con mayor metraje.
- Posibilidad de redistribución del espacio.
3.3. Compra en verde y promesa de compraventa
Cuando se compra en verde una vivienda, debe hacerse una promesa de compraventa.
La promesa de compraventa debe estar autorizada ante un notario. Además, se debe incorporar la póliza de seguro o boleta bancaria que garantiza la recuperación del dinero pagado y que deberá ser aceptada por el comprador.
De acuerdo a lo anterior, la promesa de compraventa debe contener:
-
Una póliza de seguro o boleta bancaria que garantiza la recuperación del dinero pagado ó,
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Una cuenta de ahorro o depósito a plazo a favor del vendedor y que se le entrega una vez que la propiedad se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces a nombre del comprador.
Ya sea la póliza de seguro o la boleta bancaria debe ser contratada por la inmobiliaria o empresa constructora que vende el bien raíz.
3.4. ¿Qué cubre la póliza de seguros?
La póliza cubre el pago entregado por concepto de pie a la constructora o inmobiliaria.
Respecto a los ahorros que se encuentran en una cuenta de ahorro o depósito a plazo, no es necesario que sean asegurados, ya que se entregarán una vez firmado el contrato de compraventa.
Así por ejemplo, si tengo una cuenta de ahorro con $5.000.000 y doy un pie de $2.000.000, la póliza del seguro será por los $2.000.000.
De este modo, el valor de la póliza de seguro o de la boleta bancaria, será igual a la cantidad entregada en efectivo a la constructora o inmobiliaria que vende el bien raíz.
3.5. ¿Puedo perder mi dinero al hacer una compra en verde?
Si haces una compra en verde, no corres el riesgo de perder tu dinero. La ley actual garantiza la recuperación del dinero pagado por concepto de pie si las inmobiliarias o empresas constructoras no cumplen con los compromisos establecidos en la firma del contrato de promesa de compraventa.
3.6. ¿Qué pasa si la inmobiliaria no cumple con la entrega?
Si la vivienda comprada en verde no es entregada por la inmobiliaria, el comprador puede cobrar el seguro de la póliza o hacer efectiva la boleta bancaria. Al hacer esto, el comprador recupera inmediatamente el dinero entregado a la constructora o inmobiliaria.
3.7. ¿Qué pasa si desisto de la compra en verde?
Hay que tener en cuenta que la mayoría de los contratos de promesa de compraventa establecen sanciones en casos como estos. De este modo, si desistes de la compra en verde es probable que pierdas el total o un porcentaje del dinero entregado.
3.8. ¿Cuándo la constructora/inmobiliaria puede hacer uso del dinero del pie?
La constructora o inmobiliaria puede hacer uso del pie de la compra en verde de inmediato, al tiempo que debe hacer entrega al comprador de una póliza de garantía o boleta bancaria por el mismo monto que ha recibido como pie.
3.9. ¿La inmobiliaria tiene un plazo para inscribir el título de dominio?
La inmobiliaria o empresa constructora tiene el plazo fijado en el contrato de promesa de compraventa para inscribir el título de dominio en el Conservador de Bienes Raíces.
En el caso de que no se haya fijado un plazo, se fijará automáticamente el plazo de 1 año desde que se firmó la promesa.
3.10. ¿Qué es la responsabilidad civil extracontractual en la construcción?
La responsabilidad civil extracontractual aparece como un supuesto de responsabilidad contractual entre el constructor o arquitecto y el mandante o dueño de la obra que contrató, es sin embargo extendido a cualquiera víctima que sufre las consecuencias de la ruina total o parcial del edificio, según el Código Civil.
De acuerdo a esto, el Código Civil establece que el empresario constructor, que se encarga de toda la obra por un precio único prefijado, es responsable por un plazo de cinco años contados desde la entrega, en el caso de que el edifico perece o amenace ruina, completo o en parte, por fallas de la construcción, del suelo o de los materiales. Si los materiales han sido proporcionados por el dueño de la obra, hay responsabilidad sólo si el constructor por su oficio debía conocer el vicio (falla) o si efectivamente lo conoció y no avisó cuando correspondía.
Sólo si la ruina del edificio proviene, no por la construcción, sino por la culpa o negligencia del propietario en su conservación y reparación, el perjudicado debe demandar al propietario.