La propiedad como derecho absoluto e individual es la regla general en nuestro derecho civil, y en este sentido es que se expresa tal derecho sobre una cosa concreta, así la propiedad sobre un terreno individual nos permite hacer el uso que estimemos conveniente con el mismo, ya sea que lo queramos utilizar para habitar, arrendarlo, constituirlo en usufructo etc.
Es por esto, y dentro de las facultades que otorga el dominio que muchos propietarios de un terreno optan por subdividirlo y así rentabilizarlo al máximo en función de crear nuevas propiedades sobre el paño original, pudiendo a su vez vender o arrendar las nuevas hijuelas, obteniendo un provecho mayor a aquel que obtendrían antes de practicar la subdivisión.
¿Qué es la subdivisión de terrenos?
De acuerdo a la Ordenanza general de urbanismo y construcción, debemos entender por subdivisión “El proceso de división del suelo que no requiere la ejecución de obras de urbanización por ser suficientes las existentes, cualquiera sea el número de sitios resultantes”.
Este proceso consiste en la parcelación de un terreno en un número de lotes menores en superficie. El número de lotes resultantes está limitado por el Plan Regulador respectivo, de acuerdo a la Superficie Predial Mínima.
1.1. ¿Cómo se hace la subdivisión?
Podríamos decir que la subdivisión de un terreno es un procedimiento de carácter administrativo que se lleva a cabo ante la Dirección de Obras Municipales, de la municipalidad que corresponda al lugar donde se encuentra la inscripción de propiedad del terreno, a petición del dueño del inmueble.
1.2. Etapas de la subdivisión
- La primera etapa consiste en la solicitud que debe hacer el dueño presentando un expediente de solicitud de subdivisión (el cual idealmente debe ser elaborado por un arquitecto), el cual debe contener el plano del Conservador de Bienes Raíces del terreno a subdividir, o en su defecto la escritura del predio en donde se señalen los deslindes del inmueble, aunque en el caso de que no exista este documento se deberá realizar un Levantamiento Topográfico a fin de determinar las dimensiones del predio, las cuales deberían concordar con la información catastral existente en la municipalidad, además se debe adjuntar el certificado de dominio vigente de la propiedad, una declaración jurada del propietario, un certificado de avalúo fiscal vigente a la fecha de la solicitud y Certificado de Informaciones Previas.
- Una vez presentado el expediente en la Dirección de Obras Municipales, esta tendrá un plazo de 30 días corridos dentro del cual se revisarán los antecedentes acompañados.
- Vencido el plazo de 30 días la Dirección de Obras Municipales debe dictar una resolución exenta, en la cual puede aprobar, denegar o hacer observaciones a la solicitud.
1.3. ¿Qué ocurre cuando se aprueba la subdivisión de terreno o del predio?
Una vez que la Dirección de Obras Municipales aprueba la solicitud de subdivisión a través de una resolución exenta, esta última junto con el plano aprobado debe inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces respectivo al margen de la inscripción de dominio vigente de la propiedad
1.4. ¿Cuánto debo pagar por toda la tramitación?
En la Dirección de Obras se cancela los derechos municipales por un monto equivalente al 2% del Avalúo Fiscal del Terreno, según indica el número 1 del Artículo 130 de la Ley General de Urbanismo y Construcción, y por otra parte habrá que pagar la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
¿Se puede subdividir en cualquier tipo de suelo?
Efectivamente se puede subdividir tanto predios urbanos, como rurales, pero habrá tener en consideración que la superficie predial mínima será diferente en cada tipo de suelo.
2.1. ¿Existe un metraje mínimo para subdividir? ¿Cambia según el tipo de suelo?
Existe un mínimo para subdividir predios, el cual será distinto dependiendo del tipo de suelo, así si el terreno es agrícola, el mínimo en que se podrá dividir será de 5.000 MT2, mientras que en el caso de bienes raíces urbanos, este límite se reduce a 300 MT2 por lo general, pero en el caso de las comunas más pobladas del país, este límite se puede reducir hasta los 100 MT2.
2.2. Al hacer una subdivisión, ¿Existe un límite al número de lotes que pueden resultar?
El límite de lotes en que se puede subdividir un predio estará dado por la cantidad de lotes con la superficie predial mínima que podremos trazar sobre el terreno original, así, por ejemplo, suponiendo que tenemos un terreno agrícola de 30.000 MT2, el máximo de lotes que podremos crear serán 6, cada uno de 5.000 MT2, que es la superficie predial mínima para terrenos de uso agrícola.
2.3. ¿Quién o qué se encarga de definir el tamaño mínimo para subdividir?
La superficie predial mínima se encuentra definida en el respectivo instrumento de planificación territorial, que puede ser:
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Plan Regional de Desarrollo Urbano.
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Plan Regulador Intercomunal o Metropolitano.
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Plan Regulador Comunal con sus planos seccionales que lo detallen.
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Plan seccional.
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Límite Urbano.
Documentos que son preparados por las respectivas municipales o gobiernos regionales, según sea el caso, es decir, en definitiva, es el consejo municipal quien decidirá el tamaño mínimo para subdividir.
2.4. ¿Qué profesional(es) debe(n) firmar la solicitud de subdivisión?
La solicitud de subdivisión debe ser firmada por un arquitecto, de acuerdo al artículo 3.1.2 inciso final de la Ordenanza de Vivienda y Urbanismo.
2.5. ¿Cuál es el rol de un abogado en la subdivisión?
La tarea del abogado será recabar los antecedentes jurídicos necesarios para realizar la solicitud, y hacer el estudio de títulos de la propiedad que se intenta subdividir, por lo general también será quien presente la solicitud ante la Dirección de Obras Municipales, así como también recurrir de las resoluciones que denieguen una solicitud de subdivisión predial.
3.¿Qué requisitos debe cumplir la subdivisión de un terreno?
Básicamente se debe cumplir con las disposiciones de la Ley General de Urbanismo y Construcción y la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción, y más específicamente con lo que disponga el instrumento de planificación territorial que corresponda, en cuanto a la superficie predial mínima.
También se debe cumplir con los requisitos propios de la solicitud, así como con el trámite posterior de inscripción de la resolución de subdivisión.
3.1. ¿Qué es y que regula la Ley General de Urbanismo y Construcción?
De acuerdo a las disposiciones de la propia ley en comento, específicamente a los artículos 1° y 2°, “Es el cuerpo legal que contiene los principios, atribuciones, potestades, facultades responsabilidades, derechos, sanciones y demás normas que rigen a los organismos, funcionarios, profesionales y particulares en las acciones de planificación urbana, urbanización y las construcciones, que se desarrollen en todo el territorio de la nación”.
3.2. ¿Qué es y que regula la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción?
Es el reglamento de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y contiene las disposiciones reglamentarias de la ley, regula los procedimientos administrativos, el proceso de la planificación urbana, la urbanización de los terrenos, la construcción y los estándares técnicos de diseño y construcción exigibles en la urbanización y la construcción.
.3. ¿Para qué sirve la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción en una subdivisión?
Teniendo en cuenta las materias que regula este cuerpo legal, la observancia y cumplimiento sus normas se hacen indispensables al momento de iniciar un procedimiento de subdivisión, puesto que en ella se contienen todas las reglas del procedimiento, así como los documentos que se deben adjuntar, los profesionales que deben intervenir y el organismo ante quien se debe presentar.